Grundbuch in Österreich

Das Grundbuch ist das öffentliche Verzeichnis der Grundstücke in Österreich und der an ihnen bestehenden dinglichen Rechte. Dazu gehört in erster Linie das Eigentumsrecht. Vereinfacht gesagt: Im Grundbuch steht, wer Eigentümer eines Grundstückes ist.

Neben dem Eigentumsrecht führt das Grundbuch aber auch die auf einem Grundstück liegenden Lasten auf. Belastungen eines Grundstücks können etwa Pfandrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote, Wohnrechte oder Servituten sein. Diese Rechte stehen anderen Personen als dem Eigentümer zu und schränken damit sein Eigentumsrecht bzw. die daraus resultierende Verfügungsbefugnis ein.

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Rechtsanwalt Immobilienrecht

Rechtsanwalt Inkasso
Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Rechtsanwalt in Wien
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Grundbuchsabfrage

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in das jedermann Einsicht nehmen kann. Das Grundbuch wird von den Bezirksgerichten geführt, die örtliche Zuständigkeit richtet sich nach der Lage des Grundstücks.

Grundbuchsabfragen kann daher das Grundbuchsgericht während der Parteienverkehrszeichen erstellen. Ebenso können Notare und Rechtsanwälte Grundbuchsauszüge erstellen. Dafür fällt ein Entgelt der jeweiligen Verrechnungsstelle an.

Grundbuch

Aufbau des Grundbuchs

Das Grundbuch besteht heute zur Gänze elektronisch, in Form einer österreichweit geführten Datenbank, die von den Bezirksgerichten geführt wird. Grundbuchsachen fallen in die funktionelle Zuständigkeit der Rechtspfleger. Die örtliche Zuständigkeit richtet sich nach der Katastergemeinde (KG), zu dem das betreffende Grundstück gehört. Diese fünfstellige Zahl wird auch Grundbuchnummer genannt. Jedes Grundstück ist mit einer Grundstücksnummer (GST) innerhalb der Katastergemeinde eindeutig identifiziert.

Der eigentliche Grundbuchskörper ist die Einlage, die über die ebenfall innerhalb der Katastergemeinde eindeutige Einlagezahl (EZ) identifiziert wird. Eine Einlage kann mehrere Grundstücke enthalten. Eigentumsrechte bestehen damit grundbuchrechtlich an der Einlage, nicht am Grundstück. Das heißt, wenn mehrere Grundstücke in einer Einlage zusammengefasst sind, haben diese denselben Eigentümer. Wird ein einzelnes Grundstück aus einer Einlage veräußert, kommt es zur grundbücherlichen Teilung.

Neben dem Hauptbuch als dem "eigentlichen Grundbuch" bestehen die digitale Katastermappe, eine unverbindliche Skizze der Lage, Form und Größe der Grundstücke, sowie die Urkundensammlung, die seit einigen Jahren ebenfalls digitalisiert geführt wird.

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Grundbuchsauszug lesen und verstehen

Wer zum ersten Mal einen Grundbuchsauszug in der Hand hält, wird ihn nur schwer interpretieren können. Ein Grundbuchsauszug enthält mehrere Teile:

Aufschrift

Die Aufschrift gibt die Einlagezahl (EZ), die Katastralgemeinde (KG), das Grundbuchsgericht und die letzte Tagebuchzahl an. Tagebuchzahlen gibt es für jede Änderung im Grundbuch, sie sind im Grundbuchsverfahren die Aktenzahlen des Gerichts. Anhand der Tagebuchzahl kann festgestellt werden, wann die Einlage zuletzt geändert wurde.

Gutsbestandsblatt (A-Blatt)

Im A-Blatt, das wiederum in A1-Blatt und A2-Blatt unterteilt sein kann, sind (im A1-Teil) die Grundstücksdaten angeführt. Hier steht die Grundstücksnummer, die Art der Bebauuung, die Grundstücksfläche und gegebenenfall die Adresse. Enthält eine Einlage mehrere Grundstücke, sind diese alle untereinander angeführt.

Sofern am Grundstück öffentliche Lasten bestehen oder es als herrschendes Grundstück einer Servitut dient, gibt es ein A2-Blatt, wo diese angeführt werden.

Eigentumsblatt (B-Blatt)

Im B-Blatt sind die Eigentumsverhältnisse angegeben. Diese sind immer als ideelle Miteigentumsanteile angeführt, sofern die Einlage mehr als einen Eigentümer hat. Die Anteile werden deshalb mit einer Nummer versehen und dann als Bruchzahl angegeben. Darunter wird der Eigentümer mit Namen, Geburtsdatum und Adresse genannt. Schließlich folgt der Rechtsgrund der Eintragung, im Regelfall unter Bezugnahme auf eine Urkunde aus der Urkundensammlung.

Eintragungen im B-Blatt werden stets mit der ihnen zugeordneten laufenden Nummer referenziert, also beispielsweise als BLNR 3.

Lastenblatt (C-Blatt)

Das Lastenblatt schließlich führt die auf dem Grundstück haftenden Belastungen an. Diese können Servituten, Pfandrechte, Wohnrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote oder ähnliche Lasten sein. Die Art der Last und der Rechteinhaber werden genannt. Bei Pfandrechten wird zusätzlich auch die Höhe der besicherten Forderung angegeben.

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